OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日(rìwhile的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解(jiě)决(jué)招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得(dé)这么急(jí)、这(zhè)么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租(zū)金收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗续密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一(yī)季报(bào)中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定(dìng)提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线下的扩募(mù)说明(míng)会上(shàng)，运营团(tuán)队表(biǎo)示(shì)了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过(guò)了(le)不到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方的(de)广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事(shì)发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关(guān)负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万(wàn)方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实际租(zū)户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保证金(jīn)给了(le)我们(men)一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场(chǎng)负(fù)责的(de)态度，我(wǒ)们(men)肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目一季度末(mò)也(yě)有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租(zū)户，之(zhī)前(qián)的(de)空置(zhì)率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调(diào)租和(hé)换租都(dōu)属(shǔ)于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租(zū)率下滑(huá)情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也(yě)贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的(de)不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成了一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一(yī)些突(tū)发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城(chéng)这三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的(de)相比，只能算是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心。”

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